Podstawy

Rynek pierwotny – Transakcje na rynku pierwotnym dotyczą zakupu bezpośrednio od inwestora (Deweloper lub Spółdzielnia Mieszkaniowa). Nabywca jest pierwszym właścicielem nieruchomości. Rynek wtórny – Transakcje na rynku wtórnym dotyczą zakupu nieruchomości od poprzedniego użytkownika nieruchomości.

Finansowanie

Finansowanie zakupu mieszkania poprzez kredyt bankowy niezależnie od tego czy kupujemy nieruchomość na rynku wtórnym czy pierwotnym odbywa się w bardzo podobny sposób. Różnice dotyczą przede wszystkim wyceny. Przyjęło się w Polsce błędne przekonanie, że banki ustalając możliwą do uzyskania wysokość kredytu biorą pod uwagę wskaźnik LTV, a więc relację wysokości kredytu do wartości nieruchomości. Nie do końca tak jest, ponieważ jedne banki faktycznie stosują taki wskaźnik nakazując wykonanie wyceny przez rzeczoznawcę. Natomiast część banków stosuje wskaźnik LTC/LTP, czyli wysokość zobowiązania kredytowego do ceny jaką zapłaciliśmy za mieszkanie. Najczęściej jednak banki jako kwotę braną pod uwagę przy podejmowaniu decyzji kredytowej biorą niższą wartość. A więc jeśli kupiliśmy mieszkanie za 100 tyś zł, a wycena rzeczoznawcy opiewa na 120 tyś zł to bank i tak pod uwagę weźmie kwotę 100 tyś zł.

W przypadku zakupu na rynku pierwotnym najczęściej banki będą brały pod uwagę cenę jaką zapłaciliśmy za mieszkanie, ponieważ w przypadku ofert deweloperów ceny te są wystandaryzowane i w znacznym stopniu oddają faktyczną wartość mieszkania (tak przynajmniej sądzą bankowcy, a czy jest tak w praktyce to niech każdy sobie odpowie). Jeśli zaś kupujemy mieszkanie na rynku wtórnym to niemal każdy bank będzie oczekiwał wyceny rzeczoznawcy, ponieważ każde mieszkanie na rynku wtórnym jest inne i trudno znaleźć proste odniesienie.

Zalety rynku wtórnego

Lokalizacja – mieszkania na rynku wtórnym często znajdują się w bardzo dobrych lokalizacjach, w których deweloperzy nie mogą budować, ponieważ działki są zbyt drogie, albo już ich nie ma.
Infrastruktura – ma to ścisły związek z lokalizacją, ale pozwolę sobie sprecyzować o co konkretnie mi chodzi. Żyjemy nie tylko pracą i domem. Ważny jest łatwy dostęp do różnorakich sklepów, fryzjera itp. O takie punkty handlowe i usługowe o wiele łatwiej na osiedlach, które mają już powiedzmy 20 lat niż na nowo budowanych przez deweloperów osiedlach.
Cena – na rynku wtórnym nie tylko każde mieszkanie jest inne, ale również każdy sprzedawca jest inny. Deweloper wiedząc, że ma dobry produkt może się usztywnić w kwestiach cenowych i negocjacje cenowe są niemożliwe. Na rynku wtórnym możemy uzyskać zaskakująco dobrą cenę, o ile odwiedzimy odpowiednio dużą ilość nieruchomości na sprzedaż.
Architektura – stare budynki mają swój klimat, choć nie zawsze tak jest.

Zalety rynku pierwotnego

Mieszkanie jest nowe, a dla wielu kupujących do ważny aspekt. Osoby kupujące w celach konsumpcyjnych częściej wybierają nowe mieszkania.
Korzystne warunki zakupu – kupując na rynku pierwotnym możemy odpowiednio wcześniej przygotować się do transakcji i nie musimy działać szybko bo okazja zniknie z rynku. Dogodne warunki płatności, pomoc przy kredycie czy gratisy od deweloperów to tylko kilka rzeczy na które możemy liczyć wybierając rynek pierwotny.
Niskie koszty eksploatacji – posiadanie nieruchomości to również koszty, w tym opłata na fundusz remontowy, która choć jest niewielka to w przypadku nowych budynków jest prawie żadna w porównaniu do rynku wtórnego.
Wpływ na projekt – decydując się odpowiednio wcześnie na zakup możemy mieć wpływ na projekt naszego mieszkania, ponieważ jeśli budynek dopiero jest w trakcie budowy, deweloper może uwzględni bez dodatkowych kosztów nasze oczekiwania.

Wady rynku wtórnego

Wysokie koszty remontów i dostosowania mieszkania do swoich oczekiwań.
Mały wybór – nie mamy wpływu na projekt, ponieważ mieszkanie już istnieje i niewiele w tej materii możemy zdziałać.
Nieciekawie okolice – osiedla z wielkiej płyty i kamienice w mało bezpiecznych dzielnicach z pewnością są mniej kuszące dla młodych rodzin szukających miejsca, w którym mogą wychowywać dzieci.

Wady rynku pierwotnego

Lokalizacja – bardzo trudno jest znaleźć inwestycję deweloperską w dobrej lokalizacji i rozsądnej cenie. Rynek wtórny daje o wiele większe możliwości w tej materii.
Infrastruktura – na nowym osiedlu z pewnością przez kilka lat będziemy pozbawieni łatwego dostępu do szerokiej gamy usług niezbędnych mieszkańcom. Ale jeśli będą potencjalni klienci to z pewnością z czasem znajdą się drobni przedsiębiorcy, którzy postanowią potrzebne usługi i produkty dostarczyć.
Cena – mieszkania na rynku pierwotnym są po prostu droższe od tych na rynku wtórnym. Osoby ze smykałką do negocjacji mogą jednak całkiem sporo uzyskać od deweloperów.

Opłaty i podatki

Opłaty notarialne przy zakupie na rynku wtórnym i pierwotnym są podobne, a różnica w dodatkowych kosztach zakupu kryje się w podatku. Kupując od dewelopera płacimy podatek VAT o stawce 8% w cenie zakupu, ponieważ deweloper jest przedsiębiorcą i taki podatek opłaca. W przypadku rynku wtórnego jesteśmy zmuszeni dodatkowo opłacić podatek PCC w wysokości 2% ceny zakupu mieszkania. Podatek ten opłacamy u notariusza.

Więcej informacji na temat mieszkań w biurze nieruchomości Pawlukowicz w Gorzowie. Zadzwoń, napisz, przyjdź – zobacz ofertę.